Zmiany prawne przy sprzedaży działek przyczyną zamurowania miast?

Z końcem listopada w Ministerstwie Rolnictwa i Rozwoju Wsi podjęte zostaną decyzje w sprawie nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Okazuje się, że paradoksalnie zmiana, która ma ułatwić obrót gruntami o charakterze rolnym zarówno na terenie wsi jak i miast paraliżuje strachem i wzbudza kontrowersje. Mowa tutaj głównie o terenach miejskich, gdzie według planowanych zmian stare zapisy dotyczące działek na sprzedaż rolnych zostaną zniesione.

Deweloperzy zacierają ręce

Nieobcy jest fakt, że w przeciągu ostatnich dwóch lat na rynku nieruchomości doszło do niebotycznych podwyżek cen gruntów, a co za tym idzie domów oraz mieszkań. Ilość inwestycji przekroczyła najśmielsze oczekiwania, i ten trend nie zdaje się zwalniać. Wprowadzona dwa lata temu ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zmniejszyła ilość działek na sprzedaż o charakterze rolnym. Tylko rolnicy indywidualni mogli kupować działki o areałach większych niż 30 arów. Miało to zapobiec spekulacjom na rynku i nadmiernemu wzrostowi cen ziemi. Pomysł miał ten wiele wad, takich jak na przykład problemy z wykupieniem lokali znajdujących się na terenach byłych Państwowych Gospodarstw Rolnych, dziedziczenia ziemi przez osoby nie będące rolnikami, czy podziały majątkowe. Wprowadzana nowelizacja dotyczyć ma również gruntów rolnych leżących w granicach administracyjnych miast, których wg różnych szacunków w miastach jest nawet 40%. Zniesienie obowiązujących zapisów ma ułatwić wystawianie działek na sprzedaż i wykorzystanie ich pod zabudowę mieszkaniową, zgodnie z obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Długofalowo, taki zabieg ma zwiększyć ilość inwestycji na rynku i spowodować spadek cen mieszkań. Tu swojej szansy na dodatkowe tereny upatrują deweloperzy. Cena uzyskana przy sprzedaży działek zależy między innymi od tego, ile powierzchni użytkowej (PUM) deweloper jest w stanie uzyskać. Dla niego, tereny zielone, parkingi oraz tym podobne niewykorzystane użytki obniżają zyski. Nie mniej ważna jest lokalizacja terenu – wyższa będzie cena działki na sprzedaż Szczecin w miejscu, gdzie możliwa jest wysoka zabudowa – ona również zwiększa ilość możliwej do wykorzystania powierzchni użytkowej.

Miasta pełne betonu – gdzie ta zieleń?

Pamiętać należy, że do gruntów rolnych na terenie miast należą również tereny zielone, parki, lasy, deptaki, place zabaw parkingi i podobne. Wkomponowane w architekturę miasta nadają mu życie- są zielonymi płucami wśród betonowych budynków, dają mieszkańcom wytchnienie i miejsce do spędzania aktywnie czasu, są siedliskami dla ptaków i innych małych zwierząt, które przystosowały się do życia w mieście. W wielu miejscach są wizytówkami miasta, a w ich powstanie zainwestowano sporo pieniędzy oraz zaangażowano lokalną społeczność. Nic więc dziwnego, że działki na sprzedaż na terenie miasta wzbudzać może obawy. Ratować sytuacje mogą miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, w których zatwierdzone jest aktualne przeznaczenie terenów, co eliminuje ze sprzedaży wiele z nich. Owszem – plan może podlegać zmianom, ale nie są one wprowadzane zbyt często, a zmiany bądź wprowadzanie nowego miejscowego planu poprzedzone jest wnioskami oraz konsultacjami społecznymi. Działki na sprzedaż pod budownictwo mieszkaniowe nie oznaczają tylko betonowych murów zalewających miasto. Ważna jest też powierzchnia biologicznie czynna, czyli procent powierzchni działki, na której znajdować się mają rośliny zielone. Co ciekawe, mogą się one również znajdować na budynku (są to tzw. ogrody wertykalne).

Zieleń zniknie, powietrze się zanieczyści

Głosy społeczne obawiające się wprowadzanej zmiany podają za argument, że w miastach w wyniku sprzedaży działek będących na terenie określanych jako korytarze przewietrzenia miasta, (które polepszają wentylację w miastach i zmniejszają poziom zanieczyszczeń wiszących w powietrzu) stan powietrza polskich miast ulegnie znacznemu pogorszeniu. Takich terenów obecnie nie jest na tyle dużo, aby większa ilość dostępnych działek na sprzedaż spowodowała wzrost zanieczyszczenia powietrza, którego raczej powinniśmy upatrywać w innych aspektach życia.

Użytkowanie wieczyste – zablokuje sprzedaż czy nie?

Kolejnym aktem prawnym wchodzącym w życie z dniem pierwszego stycznia 2019 roku jest nowelizacja ustawy o użytkowaniu wieczystym. Zmiana ta na rynku nieruchomości wywołała burzę, a to za sprawą dodatkowych dokumentów wymaganych przy wystawieniu działek na sprzedaż, na wydanie których odpowiednie organy mają aż do 4 miesięcy od daty złożenia wniosku. W efekcie opóźni to i utrudni sprzedaż nieruchomości, które nie mają pewnej i czystej sytuacji, albo nie uiszczona została jeszcze opłata przekształceniowa. Na obecną chwilę nie wiadomo dokładnie, jak szybko wprowadzone zmiany będą działać w założonej przez ustawodawcę formie oraz jak przekształcenie gruntów z użytkowaniem wieczystym będzie mocno wpływało na ceny. Na pewno wiadomo, że szykują się podwyżki- zarówno czynszów, jak i cen sprzedaży działek.

Dmuchanie na zimne czy niepotrzebna panika?

Pewne jest, że z miast zieleń nie zniknie, nawet po wprowadzeniu nowelizacji w ustawie o rozwoju rolnym. Patrząc na wydarzenia sprzed dwóch lat, kiedy to ustawa została wprowadzona, nie przyniosła ona tak wielu szkód, jak wtedy to było spekulowane. Pewnie jest, że sprzedaż działek na terenach miejskich stanie się łatwiejsza, a właściciele, którzy z wielu powodów wcześniej nie mogli swojej ziemi sprzedać, teraz będą mieć taką możliwość. Wiele terenów zielonych należy do miast a ich wykorzystanie jest już zaplanowane. Prawdopodobieństwo, że dojdzie do sytuacji, gdzie korytarze powietrzne zostaną zamurowane a zanieczyszczenie powietrza wzrośnie właśnie z powodu wprowadzanych zmian w prawie jest niewielkie. Jak to mówią – nie taki diabeł straszny, jak go malują, więc nie dajmy się zwariować.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *